不動産コンサルティング

ご相談いただける領域

• 物件選定・取得の相談

  表面利回りだけでなく、NOI(実質純収益)・修繕リスク・出口価格の3軸でストレステストを行い、属性・資金規模に合った物件選びをご助言します。

  • NOI 利回り(GPI - 空室損 - 運営費)で実態評価
  • DSCR(債務返済余裕率)1.3+ を目安にした融資設計助言
  • 築年数・構造別の修繕履歴・耐用年数残・大規模修繕の積立シミュレーション
  • 近隣賃料相場(レインズ + ATBB + ポータル)のトリプルチェック

• 運用・収益改善の相談

  管理会社の見直し、賃料適正化、空室対策、AIを活用した募集ページ集客など、保有物件のNOI改善をサポートします。

  • 管理委託料・原状回復費・修繕費の妥当性レビュー
  • 賃料・共益費・更新料の最適化(成約事例ベースで上限再設定)
  • ターゲット属性別のリノベ仕様(単身 / DINKS / ファミリー)
  • AI生成LP + SNS集客で内見数を底上げ(ポータル依存からの脱却)

• 出口戦略の相談

  売却タイミング・販売チャネル・次の投資先までを含め、ポートフォリオ全体での税引後IRRを最大化する出口を一緒に設計します。

  • 売却時期判断(金利・市況・5年超 vs 5年以下の譲渡税率)
  • 想定買主別の販売チャネル設計(個人投資家 / 法人 / 事業者)
  • 売却前小修繕の費用対効果判定(キャップレート逆算)
  • 1031交換的な組み換え提案、次の投資先までの伴走